Sytuacja Cristiny i Willy’ego B. z Wichita w stanie Kansas jest tylko z pozoru nietypowa i od większości posiadaczy nieruchomości, którym w oczy zagląda dziś bankructwo różni się tym, że państwo B. swój segment kupili jeszcze w roku 2001, w czasach trudnego kredytu, kiedy oprocentowanie pożyczek hipotecznych było wprawdzie wysokie (7,75 proc.), ale za to cena domu niższa. Zdecydowali się, bo uwierzyli zapewnieniom swojego maklera, że „procenty nie mogą rosnąć w nieskończoność”.
No free lunch
I rzeczywiście, kiedy w niespełna trzy lata później, prezes Fed zaczął obniżać stopy dyskontowe, państwo B. przefinansowali swoją pożyczkę hipoteczną, i to dwukrotnie, zyskując na spłacie miesięcznej najpierw 150 dol., później jeszcze 140 dol. I byłby to naprawdę dobry krok, gdyby nie fakt, że nowa pożyczka, zaciągnięta w znanej firmie kredytowej Countrywide Mortgage była pożyczką o oprocentowaniu zmiennym. Trudno im się było oprzeć pokusie, jaką stwarzał kredyt oprocentowany na 1,25 procenta w skali rocznej. Wprawdzie oprocentowanie to gwarantowano tylko na 1 rok, panował boom kredytowy, więc kto by się takimi drobiazgami przejmował. W ten sposób państwo B. znaleźli się w gronie 5 milionów kredytobiorców amerykańskich, którym wydawało się, że za swój lunch nigdy nie zapłacą.
Jednakże w rok po przefinansowaniu, Countrywide sprzedał ich „zmienną” pożyczkę do firmy finansowej CIT Group Inc. Gdyby kredyt był stały ich rata nie uległaby zmianie. Niestety, klauzula zmienności (1 ARM) umożliwiała podniesienie oprocentowania o 3 procent, a w drugim roku o kolejne 2 procent. Korzystając z okazji, CIT Group podwyższył ich ratę miesięczną aż o 260 dolarów. Było to wciąż mniej niż płacili kilka lat wcześniej, jednakże w sześć miesięcy później, CIT sprzedał pożyczkę do filli inwestycyjnej Royal Bank of Scotland, RBS Greenwich Capital. która kupując portfel pożyczkowy od CIT musiała zapłacić o ponad 3 procent więcej niż konkurujące z nią o ten sam portfel Deutsche Bank AG, J.P. Morgan and Chase Co. oraz kilka innych firm zagranicznych inwestujących w amerykańskie kredyty hipoteczne. Chociażby z tego powodu Greenwich szukał okazji do jak najszybszego zwrotu swojej inwestycji. Rata kredytu państwa B. podrożała o kolejne 220 dol. miesięcznie. Inwestorzy są bezlitośni i trudno im się dziwić. Byli wierzycielami kredytu o zmiennych warunkach oprocentowania. RBS proponował im „zafiksowanie’ oprocentowania na 15 lat, ale B. propozycję zignorowali. I znowu zrobili błąd. Szkoci sprzedali bowiem ich pożyczkę do niewielkiego, specjalizującego się w kredytach wysokiego ryzyka, inwestora, BTF Mortgage ze stanu Michigan, który dołożył B. następne 44 dolarów miesięcznie. Okazją do podwyżki były dwa spóźnienia spłaty raty pożyczki, bowiem w lipcu 2007 roku Willy B., z zawodu operator dźwigu budowlanego stracił pracę.
Wyrwa
Nie tylko zresztą on. W podobnej sytuacji znalazło się w sierpniu i wrześniu 2007 roku blisko 2000 operatorów dźwigów, których pracodawcy zwrócili się do sądów bankrucyjnych o ochronę przed wierzycielami. Tylko w ciągu pierwszego półrocza 2007 sprzedaż nowych domów spadła o 300 tysięcy sztuk rocznie. Firmy budowlane i deweloperzy tracili biznes. I znowu Cristina i Willy spóźnili się ze spłatą raty kredytu. Trzy spóźnienia w ciągu trzech kolejnych miesięcy to dla inwestora światełko alarmowe, tym bardziej, że w portfelu kredytów hipotecznych BTF o wartości 87 milionów dolarów pojawiła się wyrwa; w sierpniu opóźnienia spłat sięgnęły 1,7 miliona dolarów, we wrześniu 5,6 miliona, a w październiku aż 14,1 milionów.
Zaległości w płatnościach to dla BTF nic dziwnego. Firma od lat specjalizowało się w pożyczkach wysokiego ryzyka, znanych w mediach jako subprime mortgage. Przy takich pożyczkach, udzielanych przeważnie dłużnikom ze słabszą zdolnością kredytową, strata wpisana jest niejako w dobrodziejstwo inwentarza. W ciągu ostatnich 10 lat zaległości w spłatach kredytów posiadanych przez BTF sięgnęły 4,6 procent portfela i na tyle firma była przygotowana. Tymczasem na początku października 2007 spóźnienia w spłacie kredytu objęły aż 16 procent portfela i wciąż rosły. BTF część swoich zasobów sprzedała jednemu z europejskich funduszy hedgingowych, szukających zwykle lokat o wysokiej rentowności, część kupił niewielkie bank z Michigan, First Security, a z resztą poszli do sądu.
Państwo B. jeszcze we wrześniu b.r. otrzymali ultimatum: albo spłacą swój kredyt, bagatela, 290 tysięcy dolarów w ciągu 30 dni, albo pójdą pod nóż foreclosure czyli przymusowego przejęcia przez wierzyciela. Trzydzieści dni to w warunkach kryzysu NIC. Wystawili dom na sprzedaż za 400 tysięcy, a więc o 40 tysięcy więcej niż 66 miesięcy temu sami za niego zapłacili. Po tygodniu, z braku jakiegokolwiek zainteresowania ze strony kupujących obniżyli cenę do 350 tysięcy, potem do 320 tysięcy, w końcu zdesperowani, nie chcąc niszczyć sobie historii kredytowej zgodzili się przyjąć ofertę jednego z prawników BTF....273 tysięcy. Dwa lata temu sprzedaliby go bez kłopotu za 500 tysięcy. Teraz tylko uratowali swoją zdolność kredytową, tracąc – łącznie z kosztami sprzedaży, karnymi odsetkami, zaległym podatkiem i kosztami prawnymi co najmniej 100 tysięcy dolarów - w stosunku do tego, co za swój dom zapłacili ponad 5 lat temu. Część z tej straty pokryli kosztownym długiem zaciągniętym na kartach kredytowych.
Jeśli wierzyć analizom sporządzonym przez firmę ratingową Standard and Poor, a także nowojorskiego UBS państwo B. i tak wybrali mniejsze zło. Za rok uzyskaliby za swój dom aż o 27 tysięcy mniej, a w 2009 roku mogliby stracić kolejne 15 tysięcy dolarów. Łącznie bowiem, zdaniem ekspertów, ceny nieruchomości spadną w USA w ciągu nadchodzących 24 miesięcy od 10 do 16 procent. Problem w tym, że z powodu kryzysu stracili wszystkie swoje oszczędności gotówkowe. Kilka kolejnych lat zajmie im odrabianie strat właściwie przez siebie niezawinionych. Co prawda, kredyt zaciągnęli dobrowolnie i świadomie, oceniając swoje szanse zostali wprowadzeni w błąd przez zbyt luźną politykę kredytową banku centralnego (FED) i niskie wymagania co do poziomu rezerw gotówkowych banków komercyjnych. Gdyby te ostatnie były bardziej odpowiedzialne, państwo B. i wielu innych dłużników podjęłoby – najprawdopodobniej - inne decyzje kredytowe.
Odpowiedzialność
Tylko niewielki procent dłużników – tak jak państwo B. – unika w podobnych warunkach foreclosure lub bankructwa. Gros dłużników swoje domy traci, pozostawiając odium niespłaconych zobowiązań firmom inwestycyjnym, inwestorom indywidualnym, a przede wszystkim na karku zwykłych, bogu ducha winnych podatników.
Wall Street Journal opisał kilka tygodni temu przypadek wysoce rentownego do niedawna funduszu inwestycyjnego z Tennessee, któremu w ciągu ostatniego półrocza – z powodu forclosure i zaległości w spłacie - wyparowało z portfela 10 milionów dolarów, o dwa miliony więcej niż w nie zainwestował. Menadżer funduszu ratował się sprzedając części swoich zasobów do francuskiego banku Paribas a także konglomeratu inwestycyjnego z Hongkongu. Obie te transakcje okazały się nieudane. Francuzi i Chińczycy stracili ponad połowę tego co zapłacili i dalej tracą. Kryzys amerykański rozlewa się w ten sposób na cały świat.
Większość amerykańskich kredytów hipotecznych podlega sekurytyzacji. Banki „pakietyzują” udzielone przez siebie kredyty i sprzedają je (sami, albo za pośrednictwem dużych firm pośredniczących jak Fannie Mae czy GNMA) innym instytucjom finansowym i inwestorom indywidualnym. Dzięki sekurytyzacji bank, który udzielił kredytu zbyt niefrasobliwie, łagodzi skutki swoich decyzji, obciążając nimi inwestorów. Dzięki temu banki, które są głównym winowajcom kryzysu wychodzą z niego obronną ręką. Widać to było we wrześniu b.r., kiedy z chwilą zaostrzenia się kryzysu ruszył im w sukurs bank centralny a nawet budżet.
Zamiast pozostawić banki samym sobie i zmusić do poniesienia konsekwencji własnych błędów, rząd, w tym bank centralny, ratując banki, obciążył nimi podatników, inwestorów, czy – jak w przypadku państwa B. – właścicieli nieruchomości. Nie dość, że winowajca nie został ukarany, to na dodatek FED, obniżając stopy procentowe i zwiększając podaż pieniądza wpędza w spiralę długu kolejne ofiary. Przecież kryzys kredytów hipotecznych, z jakim mamy do czynienia wywołany został właśnie beztroską banków mających łatwy dostęp do kredytu i poczucie bezkarności wywołane niskimi wymaganiami co do poziomu rezerw gotówkowych.
W gospodarce wolnorynkowej konsekwencje błędnych decyzji ponosić powinien ten, kto je podjął. Zwolnienie banków z takiej odpowiedzialności to przekazanie im majątku obywateli ponoszących tego konsekwencje. Taka bezkarność, to - zdaniem Willy’ego B, - „grabież mająca z kapitalizmem i wolnym rynkiem niewiele wspólnego”.
Jan M Fijor
www.fijor.com
